اموال غیر منقول، انجام معامله

نوامبر 14, 2019 By vZbR33JZrQ

قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود.
این بند دقیقاً‌ همان بند ۳ ماده ۱۲۲ ق.ا.ا.م در خصوص مفاد ایجاب نامه اموال منقول می‌باشد که در خصوص موضوع توضیحاتی را تفصیلاً در قسمت مربوط به اموال منقول بیان داشته‌ام و جهت جلوگیری از اطاله‌ی کلام از ادای مفصل آن خودداری می‌کنم.
همانگونه که بیان داشته‌ام قیمت مال وفق مواد ۷۳ تا ۷۵ ق.ا.ا.م تعیین و این قیمت به عنوان قیمت پایه و مبداء در مزایده قلمداد می‌گردد و اطلاع آن توسط خریداران احتمالی برای ارزیابی خود و قصد شرکت در مزایده امری حتمی و ضروری می‌باشد.
بند هشتم این ماده که می‌بایست در ایجاب‌نامه تصریح شود عبارات است از: ساعت و روز و محل مزایده.
این بند نیز تنها با یک جابه‌جایی در کلمات و استفاده از یک کلمه مشترک‌المعنا مطابق بند ۲ ماده ۱۲۲،‌ بوده، که اگر قانون‌گذار این بند و بند ۷ این ماده را نیز ذکر نمی‌کرد، از آنجائی که ماده ۱۳۷ ترتیب فروش اموال غیر منقول را به اثنای موارد معین شده مانند فروش اموال منقول قلمداد نموده و از آنجائی که در ماده ۱۲۲ ق.ا.ا.م این بندها قید گردیده، در صورت عدم تصریح به آن وجود آنان مفروض می‌بود. مع ذلک، اطلاع خریداران از ساعت، روز و محل مزایده از اساسی‌ترین مسائلی است که می‌بایست در ایجاب‌نامه تصریح گردد تا مزایده به ماهو مزایده تشکیل و انجام شود.
 
گفتار دوم: قبول
پیشنهاد معامله با ایجاب و پذیرفتن آن با قبول تحقق می‌یابد. مزایده نیز مانند بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. لکن همانگونه که در خصوص ایجاب توضیح دادیم و دیدیم که ایجاب در مزایده دارای شرایط و ویژگی‌های خاصی است. قبول نیز در مزایده دارای شرایط خاص می‌باشد که این عقد را از سایر عقود متمایز می‌سازد و بدین وسیله ماهیت حقوقی ویژه‌ای را شکل می‌دهد که ما در این مبحث سعی خواهیم نمود شرایط و ویژگی‌های خاص قبول در مزایده را واکاوی نماییم تا با اشراف به این ویژگی‌ها درک مناسب و صحیح‌تری از مفهوم مزایده داشته باشیم.
 
بند اول: قابل (قبول کننده)
فردی که پیشنهاد معامله را از ناحیه‌ی ایجاب کننده (موجب) دریافت و با تجزیه و تحلیل این پیشنهاد قصد قبول آن را داشته و با لفظ یا عمل قصد و رضای خود را ابراز نماید، قابل یا قبول کننده ایجاب گویند.
قابل در مزایده نیز با قابل در سایر عقود، دارای تمایزها و خصیصه های متفاوتی است که در ادامه به توشیح این خصوصیات خواهیم پرداخت.
 
الف) پیشنهاد دهندگی قابل
در قالب عقود متعارف است که موجب می‌آید با معرفی مال خود و تعیین بهای آن پیشنهاد معامله را ابراز می‌نماید و قابل با در نظر گرفتن جمیع جهات پیشنهاد، یا معامله را قبول می‌کند و با عباراتی مانند پذیرفتم، قبول کردم و امثالهم رضایت خود را در انجام معامله ابراز می‌نماید و عقد منعقد می‌شود و یا اینکه به کلی پیشنهاد معامله را رد می‌کند و در این حالت نیز عقدی محقق نمی‌شود.
لکن در مزایده، موضوع به کیفیتی دیگر رقم می‌خورد، چرا که همانگونه که گفته شد، موجب با انتشار و اعلان ایجاب مزایده، خریداران احتمالی را از پیشنهاد معامله آگاه می‌نماید و از آنجائی که عقد مزایده، یک عقد رقابتی بوده، خریداران می‌بایست با در نظر گرفتن قیمت پایه، قیمت‌های پیشنهادی خود را اعلام نمایند، تا در نهایت عقد با کسی منعقد ‌شود که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد و کس دیگری حاضر به پرداخت قیمت بیشتری نشود.
همان‌گونه که پیشتر نیز در مبحث ایجاب توضیح داده شد، برخی حقوقدانان معتقدند که ایجاب در مزایده تنها دعوت به مذاکره و گفتگو در بیع است و نمی‌توان مفاد آگهی را به عنوان یک ایجاب به ماهوایجاب قلمداد نمود و برخی دیگر از حقوقدانان نیز با در نظر گرفتن شرایط عقد مزایده و ماهیت آن و اینکه ایجاب‌نامه تمامی شرایط یک ایجاب را دارا می‌باشد و تنها تفاوت آن این است که خود این ایجاب این اجازه را به خریداران می‌دهد که ثمن بیشتری از قیمت‌پایه پیشنهاد نمایند و از آنجائی که این مسئله از اقتضائات مزایده بوده و در خود ایجاب نامه نیز این امر ذکر گردیده،و در واقع جزو ایجاب می باشد، هیچ خلل و آسیبی به ایجاب بودن مزایده وارد نمی‌سازد و علی‌القاعده پس از آن که قابل وفق اختیاری که در ایجاب نامه به وی عطا شده و آن پیشنهاد ثمن بالاتر می‌باشد، در صورت قبول و اعلام این پیشنهاد عقد خود به خود منعقد می‌گردد و دیگر نیازی به قبول پیشنهاد قابل، توسط موجب نمی‌باشد.
به زبانی دیگر، به لحاظ انکه در ایجاب‌نامه، موجب این موضوع را (پیشنهاد خریداران احتمالی)  ذکر نموده، در واقع پیشنهاد خریداران و چگونگی تعلق.مال جزئی از ایجاب بوده و نمی‌توان آن را ایجاب دیگری دانست.
 
ب) حق تقدم برای اهالی محل وقوع مال
ماده ۱۱۸ ق.ا.ا.م مقرر می‌دارد: آگهی فروش باید در یکی از روزنامه‌های محلی، یک نوبت منتشر شود. منظور از روزنامه محلی، روزنامه‌ای است که در سطح کشور توزیع نمی‌شود،‌ بلکه فقط برای اطلاع اهالی آن محل اطلاعات و وقایع را درج و در سطح همان محل توزیع می‌شود.
قانون‌گذار با وضع این قاعده در حقیقت برای اهالی محلی که مزایده در آن محل برگزار می‌شود حق تقدم قائل شده است. هر چند اگر از محل‌های دیگر نیز افراد در مزایده شرکت کنند، نمی‌توان برای آنان ممنوعیتی قائل شد.[۱۷] و در واقع احتمال آن که قابل از اهالی محل باشد بیشتر است.
علت وضع این قانون احتمالاً لحاظ این مطلب است که طبیعی و متعارف است که افرادی که قصد خرید مالی را دارند، تمام جوانب و حواشی آن خرید را بررسی می‌کنند، یکی از آن جوانب، بحث حمل و نقل مال به محلی که خریدار قصد استفاده از آن را دارد و یا اینکه نزدیکی مال به محل سکونت و اقامتگاه خریدار می‌باشد. البته نمی‌خواهم بگویم هیچ کس حاضر نیست مالی را که در نقطه‌ای دورتر از محل سکونتش است را خریداری نماید، لکن شایع‌تر است که افراد ساکن در محل وقوع مال، رغبتی بیشتر از افراد ساکن در نقاط دورتر دارا می‌باشد.