منبع پایان نامه : اموال غیر منقول، اکل مال به باطل

نوامبر 14, 2019 By vZbR33JZrQ

از آن جایی که عرف، مقدار مورد معامله را معیار ارزش می داند به این علت شرط مقدار نیز ناظر به میزان تعهد می باشد. بنابراین تعیین مقدار مبیع ناظر بر موارد اغلب است و در هر موردی که رفع غرر شخصی به طریق دیگری غیر از اندازه گیری ممکن شود آن را باید کافی و صحیح دانست .
همان طوری که مبیع باید از لحاظ مقدار و اندازه معلوم باشد ثمن نیز باید مشخص و معلوم باشد . اگر ثمن به جهتی از جهات مجهول باشد معامله به علت غرری بودن ، باطل خواهد بود .
دایره شمول شرط مقدار عین معین می باشد و در خصوص حکم عین معین و عین کلی تا وقتی که مبیع به اندازه مقدار مشروط تعیین و تسلیم نشده باشد می‌توان اجبار بایع را به تسلیم خواست و تا وقتی که کلی یا در حکم عین معین تعیین و تسلیم نشده باشد نمی توان قایل به حق فسخ شد که ضمانت اجرای آن اجبار متعهد به تعیین مصداق مبیع می باشد . اگر بعد از تعیین مصداق ، مبیع کمتر از مقدار معهود در آید باز هم مشتری می تواند الزام آن را به جبران بخواهد و اگر مبیع بیشتر از مقدار مشروط در آید مشمول موردی می شود که عین معین بیشتر از شرط مقدار در می‌ آید. پس از تعیین مصداق و تسلیم ، مبیع از کلی فی الذمه و حکم در عین معین بودن خارج و تبدیل به عین معین می شود . بنابراین شرط مقدار تنها در موردی صدق می کند که مال عین معین باشد . نیز از تعریف ماده ۳۳۸ ق.م. بر می آید که بیع عقد معوض میباشد یعنی عین مالی که فروخته می‌شود با مال دیگر که معمولا ًپول است ، مورد مبادله قرار می گیرد و از آن جایی که قانون مدنی در باره ثمن هیچ قیدی ندارد درصورتی که ثمن عین معین باشد باز می‌توان شرط مقدار را در خصوص ثمن نیز صادق دانست .در فقه نیز مطلب فوق به صراحت آمده است .
قانون مدنی به ویژه در بحث عقود معین تقریبا به طور کامل ار فقه امامیه اقتباس شده است .ریشه بحث شرط مقدار در حقوق ایران از روایت ابن حنظله در فقه گرفته شده است .
نقشی که مقدار در بیع می تواند داشته باشد یا نقش خود مبیع است یا نقش وصف مبیع. بایدگفت که تعیین نقش مقدار در بیع مربوط به اراده مشترک طرفین عقد می باشد و طرفین هستند که توافق  می نمایند که به مقدار نقش وصف را بدهند یا نقش خود مبیع را . چنانچه اراده مشترک طرفین بر این قرار گرفته که هر جزئی از مبیع در مقابل هر جزئی از ثمن قرار گیرد در واقع طرفین نقش خود مبیع را برای مقدار تعیین نموده‌اند و اگر اراده مشترک بر این قرار گرفته که کل مبیع در مقابل کل ثمن قرار گیرد در این صورت طرفین نقش وصف مبیع را برای مقدار قایل شده‌اند.
در خصوص کالاهای تجزیه ناپذیر است که اراده مشترک نمی‌تواند در خصوص آنها موثر باشد. زیرا در کالای تجزیه ناپذیر نمی توان هر جزئی از مبیع را در مقابل هر جزء ثمن قرار داد حتی با مسامحه . اگر در کالای تجزیه ناپذیر اراده مشترک بر این قرار گرفته باشد که مقدار نقش مبیع را داشته باشد نمی توان نقش خود مبیع  را برای مقدار قبول نمود و به اجبار نقش وصف بر آن بار می شود. چرا که موضوع معامله را به آسانی نمی توان زیاد یا کم کرد تا با اغراض ویژه دو طرف متناسب شود .
در ماده ۳۵۵ ق. م. مقدار نقش وصف را دارد و موثر در تعیین ثمن نیست و کل مبیع در مقابل کل ثمن قرار دارد .از کلمه مساحت که در ماده مزبور به کار رفته فهمیده می‌شود که این ماده ناظر به کالای مختلف الاجزا و متساوی الاجزا می باشد . در شمول مختلف الاجزا در ماده فوق الذکر شکی نیست چون سابقه فقهی آن روایت ابن حنظله می‌باشد که در خصوص زمین بیان شده و نیز رویه قضایی در خصوص زیاد یا کسری زمین که مختلف الاجزاء است صادق می باشد. اما شمول متساوی الاجزا از آنجا به ذهن خطور می کند که کلمه مساحت در بعضِی از کالاهای متساوی الاجزا نیز به کار می‌رود و نیز به طریق اولی دلایل روایت ابن حنظله شامل کالای متساوی الاجزا می گردد . هم چنین در قسمت اخیر ماده ۳۵۵ ق. م . محاسبه در کالای متساوی الاجزا راحت‌تر انجام می گیرد. البته در خصوص کالای مختلف الاجزا نیز می‌توان محاسبه را با کمی مسامحه یا مصالحه انجام داد . با توجه به واژه ملک در ماده مزبور حکم ماده علاوه بر زمین شامل سایر اموال غیر از زمین یعنی اموال منقول نیز میگردد و ویژه املاک نیست .
در ماده ۳۸۴ ق.م مقدار نقش اساسی را دارد و نقش خود مبیع را ایفا می کند به این معنی که هر واحد از ثمن در مقابل هر واحد از مبیع قرار می گیرد . با اینکه در نگاه اول به نظر می رسد که ماده مزبور در خصوص کالای متساوی الاجزا می باشد ولی باید گفت که ماده مزبور هم متساوی الاجزا و هم مختلف الاجزا را شامل می‌شود. چون در مختلف الاجزا نیز می‌توان مقدار را به صورت خود مبیع شرط کرد . ماده فوق الذکر در خصوص کالای تجزیه پذیر می باشد چون در جایی که هر واحد از ثمن در مقابل هر واحد از مبیع قرار گیرد باید قایل به این شد که مبیع تجزیه پذیر می باشد و نیز ماده ۳۸۵ ق.م. که بلافاصله بعد از ماده ۳۸۴ ق.م. آمده در خصوص اموال تجزیه ناپذیر می باشد بنابراین ماده ۳۸۵ ق.م. اموال تجزیه نا پذیر را از شمول ماده ۳۸۴ خارج ساخته است . همچنین ماده ۳۸۴ ق.م در خصوص اموالی است که قابل تقسیم باشند که این خود نشانگر این است حکم ماده مزبور در خصوص اموال تجزیه پذیر می باشد.
ماده ۳۸۵ ق.م. که در آن مقدار به عنوان وصف مبیع می باشدو مقدر نقش و رکن اساسی را ایفاء نمی کند و دلیل آن این است که بنابه صراحت خود ماده مزبور، شامل اموال تجزیه ناپذیر می باشد که در کالای تجزیه ناپذیر مقدار فقط می‌تواند نقش وصف مبیع را داشته باشد که در ذیل ماده مزبور ، در صورت تخلف از شرط مقدار حق فسخ به متضرر داده شده است که این نشان از این دارد که مقدار به عنوان وصف مبیع می باشد . ماده ۳۸۵ ق.م. ناظر بر اموال مختلف الاجزا می باشد چون معمولا ً در کالای مختلف الاجزا است که تجزیه ناپذیر بودن، صدق می کند نیز در صدر ماده مزبور اموالی ذکر شده ( فرش و خانه ) که اموال تجزیه ناپذیر می باشند .
در ماده ۱۴۹ قانون ثبت مقدار، هم نقش وصف و هم نقش خود مبیع را دارد قابل اعمال می باشد . ماده مزبور فقط ناظر بر  اموال غیر منقولی می باشد که در دفتر املاک اداره ثبت اسناد به ثبت رسیده باشد . نیز در خصوص اموال تجزیه پذیر می باشد چون که محاسبه مساحت اضافی موقعی صحیح است که مال قابل ارزیابی و تجزیه باشد و در مال تجزیه ناپذیر محاسبه غیر ممکن می باشد .قانونگذار در ماده ۱۴۹ قانون ثبت اصل را بر بقاء عقود در نظر داشته است و همچنین ذینفع نباید مساحت اضافی را مجاناً تملیک نماید که در غیر اینصورت اکل مال به باطل خواهد بود .
گرچه دو ماده ۱۴۹ ق. ث . و ماده ۳۵۵ ق. م. در خصوص زیادی مقدار در مبیع می باشند ولی تعارضی با همدیگر ندارند ماده ۱۴۹ ق. ث . فقط در مورد املاکی که سند مالکیت صادر شده است می باشد و ماده ۳۵۵ ق . م. کلیه اموال به غیر تجزیه ناپذیر را شامل می شود.
باید گفت که در کالای مختلف الاجزا نیز می توان مقدار را به عنوان خود مبیع شرط کرد. زیرا که عرف کالای مختلف الاجزا را با کمی مسامحه قابل تقسیم بر ثمن می داند.
اگر مبیع بیشتر از مقدار مشروط درآید در این صورت علم و جهل بایع هیچ تاثیری ندارد . زیرا که نسبت به مقدار اضافی عقد و توافقی صورت نگرفته است.اگر مبیع کمتر از مقدار مشروط در آید و مشتری با علم به این‌که مبیع کمتر از مقدار مشروط است آن را قبول نماید طبق قاعده اقدام مشتری نمی تواند از حق فسخ خود استفاده نماید.  ولی در هر صورت مشتری می تواند ثمن را تقسیط کند. به این معنی که به نسبت مبیع کسر در آمده از ثمن کسر می شود و اگر این کار را انجام ندهد و مشتری کل ثمن را بدهد برای بایع اکل مال به باطل خواهد بود.ماده ۴۴۳ ق . م . مقرر می دارد « تبعض صفقه وقتی موجب خیار است که مشتری در حین معامله عالم به آن نباشد ولی در هر حال ثمن تقسیط می شود». لذا مشتری فقط موقعی می تواند از حق فسخ استفاده نماید که آگاه به کسری مبیع نباشد .
اگر بایع یا مشتری  عالم به زیادی یا کسری مبیع باشد طبق قاعده اقدام بایع یا مشتری نمی توانند از حق فسخ موجود در مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ ق. م . استفاده نمایند. زیرا که بر ضرر خود اقدام نموده‌اند و هر کسی که بر ضرر خود اقدام نماید باید ضرر وارد ه را متحمل گردد. بایع یا مشتری فقط در موقعی می تواند  از حق فسخ خود استفاده نماید که علم به زیادی یا کسری مبیع نداشته باشد.
ضمانت اجرای تخلف از شرط مقدار در ماده ۳۵۵ ق. م. خیار تخلف از شرط می‌باشد که در ماده ۲۳۵ ق.م. نیز آمده است و ضمانت اجرای تخلف از شرط مقدار در ماده ۳۸۴ ق. م. در موقعی که در مبیع کسری پیدا شود خیار تبعض صفقه می‌باشد و اگر در مبیع زیادتی پیدا شود زیاده مال بایع خواهد بود.  زیرا که نسبت به آن زیادی عقدی منعقد نشده است تا باطل بشود چون مقدار درماده ۳۸۴ ق.م نقش مبیع را دارد.
ضمانت اجرای تخلف ماده ۳۸۵ ق. م که در خصوص مبیع تجزیه ناپذیر می باشد خیار تخلف از شرط است زیرا کل ثمن در مقابل مبیع قرارگرفته است و مقدار نقش وصف را دارد.
در ماده ۱۴۹ ق. م. ضمانت اجرای تخلف از شرط مقدار ، محاسبه و جبران کسری ثمن می باشد که قانونگذار در این ماده از عمومات موجود در قانون مدنی عدول کرده و بیشتر جانب ابقاء عقد را گرفته است.
مبنای ضمانت اجرای تخلف از شرط مقدار قاعده لاضرر و نیز موازنه ارزش می‌باشد. زیرا که هر کسی که ضرر می بیند باید جبران شود و بایستی مبیع و ثمن باهم توازن و موازنه داشته باشند و مبیع و ثمن باید به اندازه و ارزشی باشند که هم سطح قرار گیرند . لکن موازنه ارزش را نمی توان در خصوص مقداری که به عنوان وصف می باشد به کار برد .