مقاله درمورد دانلود قانون روابط موجر و مستاجر، اموال غیر منقول

نوامبر 14, 2019 By vZbR33JZrQ

ب) محتوای ایجاب‌نامه اموال غیر منقول
قانون‌گذار در ماده ۱۳۸ ق.ا.ا.م، ۸ بند را که می‌بایست در ایجاب‌نامه یا آگهی فروش اموال غیر منقول قید شود را تصریح نموده است که در این جا به تشریح یک یک آن خواهیم پرداخت. بند اولی که مقنن در نظر گرفته است، نام و نام خانوادگی مالک می‌باشد. این بند در اموال منقول قید نگردیده است و علت آن نیز شاید مسامحه قانون‌گذار در ذکر چنین قیدی در مورد ایجاب‌نامه اموال منقول بوده باشد که از این لحاظ می‌توان ایجاب‌نامه اموال غیر منقول را کامل‌تر دانست.
به هر حال با این که ماده ۱۳۸ از جهت بند یک کامل‌تر از ماده ۱۲۲ تدوین شده است اما خود دارای یک نقص می‌باشد. برابر ماده ۵۸۸ قانون تجارت:
«شخص حقوقی می‌تواند دارای کلیه حقوق و تکالیفی شود که قانون برای افراد قائل است مگر حقوق و وظایفی که بالطبیعه فقط انسان ممکن است دارای آن باشد مانند حقوق و وظایف ابوت، نبوت و امثال ذلک.»
وجود علقه مالکیت بین شخص و مال، از حقوقی نیست که مختص شخص حقیقی باشد بلکه شخص حقوقی نیز می‌تواند مالک مال غیر منقول باشد. در حالی که شخص حقوقی نام خانوادگی ندارد و نام خانوادگی معمولاً در مورد شخص حقیقی بکار می‌رود. بنابراین شایسته بود بند یک ماده ۱۳۸ به گونه‌ای تنظیم می‌شد که شخص حقوقی را نیز در بر بگیرد.[۱۴]
این بند با همین کیفیت در آئین‌نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی در بند ۱ ماده ۱۲۱ آن در مورد اموال غیر منقول نیز مذکور افتاده است و این ایراد به آئین‌نامه اجرایی نیز وارد است.
بند دوم ماده ۱۳۸ عبارت است از: محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و تعیین این که ملک محل سکونت یا کسب و پیشه یا تجارت یا زراعت و غیره است.
ماده ۱۳۸ ق.ا.ا.م، در واقع ترجمان بند ۱ ماده ۱۲۲ این قانون در خصوص ایجاب اموال منقول می‌باشد. با این تفاوت که ماده ۱۳۸ در این بند خود اقدام به تعیین مصادیق نموده است، در حالی که مصادیق اوصاف ایجاب اموال منقول در ماده‌ی ۶۷ این قانون مذکور افتاده است.
مسلماً ارائه اطلاعات دقیق و مناسب از مال غیر منقول در خصوص اینکه ملک محل سکونت است یا کسب و پیشه یا زراعت و امثالهم، در جمع‌آوری مشتریان مخصوص به خود اهمیت شایانی دارد، چه بسا فردی به دنبال خرید مغازه‌ای باشد، حال آنکه اگر در آگهی‌های مزایده به تجاری بودن ملک اشاره ننمایند. کار این فرد بسیار دشوار می‌نماید و خریداران مخصوص مال نمی‌توانند دور هم جمع گردند و با یکدیگر به رقابت بپردازند.
نکته‌ی دیگری که حائز اهمیت است آن است که به نظر می‌رسد منظور از محل وقوع ملک در بند ۲ ماده ۱۳۸ محل وقوع ثبتی نباشد؛ چرا که افراد جامعه جز کارشناسان ثبت مربوطه نمی‌توانند محل وقوع پلاک‌های ثبتی را مشخص و از دیگر پلاک‌ها متمایز نمایند. بنابراین منظور از محل وقوع ملک، نشانی ملک جهت تسهیل در مراجعه افراد برای بازدید از آن است.[۱۵]
بند سوم این ماده عبارت است از تعیین این که ملک ثبت شده است یا خیر؟ در جامعه ما بسیاری از املاک و مستغلات هنوز به ثبت نرسیده‌اند و اسناد مالکیت آن عادی بوده و احتمالاً به تأیید هیچ مرجعی نرسیده است. لکن قانون‌گذار این اموال را نیز وفق  ماده ۱۰۱ ق.ا.ا.م در صورت وجود شرایطی قابل توقیف و در نهایت قابل مزایده می‌داند و این شرایط عبارت است از آنکه یا محکوم علیه در آن تصرف مالکانه دارد و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد.
همانگونه که پیشتر نیز توضیح دادم، قانون‌گذار در این ماده نیز، احتمالاً بر حسب غالب، فقط از تصرف محکوم علیه و یا صدور حکم نهایی به نفع وی سخن رانده است. و از فرضی که شخص ثالث به جای محکوم علیه مال معرفی می‌نماید، هیچ صحبتی ننموده است. ولی در عین حال این شروط را می‌بایست در خصوص شخص ثالث نیز رعایت نمود چرا که مقصود مقنن احراز مالکیت مالک می‌باشد و در آن فرض نیز این احراز لازم‌الرعایه است.
نکته دیگر آنکه بهتر آن بود، در صورتی که ملک ثبت نشده است، قانون‌گذار ذکر دلایل مالکیت وی را در ایجاب نامه ضروری می‌دانست، تا بدین وسیله اطلاعات خریداران احتمالی و در نهایت ترغیبشان به شرکت در مزایده بیشتر می‌گردید.
بند چهارم این ماده که می‌بایست در ایجاب نامه تصریح گردد عبارت است از اینکه: تعیین ملک در اجاره است یا نه؟ و اگر در اجاره است مدت و میزان اجاره.
اجاره عقدی است لازم و انتقال مال بعد از آن به حقوق مستأجر ضرری نمی‌رساند. پر واضح است که اگر ملکی دارای مستأجر باشد و به عنوان مثال قراردادی دو ساله منعقد نموده باشند و خریدار نسبت به این موضوع جاهل باشد و نسبت به خرید ملک اقدام نماید و بعد متوجه شود که نمی‌تواند از این ملک به مدت ۲ سال استفاده نماید، چه احساسی به وی دست می‌دهد.
همچنین اگر این روابط استیجاری به روابط استیجاری مبتنی بر قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ برگردد، قدر مسلم انقلابی در وضع مالکیت مالک ایجاد می‌شود که عالم نبودن خریدار می‌تواند عواقب ناگواری به همراه داشته باشد و در همین خصوص تصریح این موارد مدت و میزان اجاره، می‌تواند در هر چه بهتر انجام شدن مزایده کمک شایانی نماید.
بند پنجم این ماده که می‌بایست در ایجاب‌نامه مذکور افتد، عبارت است از: تصریح به اینکه ملک مشاع است یا مفروض و چه مقدار از آن فروخته می‌شود.
مالکیت مشاع به کیفیتی است که تمامی مالکین در ذره ذره مال به نحو مشاع شریک می‌باشند و احدی نمی‌تواند بدون اذن و اجازه تمام شرکا در مال مشاعی تصرف مادی داشته باشند. پیرو همین محدودیت‌ها و تفاوتی که مالکیت مشاعی با مالکیت مفروز دارد، قانون‌گذار را بر آن داشته که تصریح به این امر را در ایجاب‌نامه ضروری قلمداد نماید.
همچنین در صورتی که ملک مشاعی باشد، می‌بایست قدرالسهمی که به فروش خواهد رفت در ایجاب‌نامه ذکر شود، تا خریداران احتمالی بدانند چه مقداری از کل ملک را قرار است به نحو مشاعی خریداری نمایند.
نکته‌ی حائز اهمیت آن است که اینکه، فرد بداند قرار است با چه افرادی در ملک شریک شود، در انگیزه و رغبت او به شرکت در مزایده کمک شایانی خواهد نمود و قانون‌گذار نیز می‌توانست به این امر التفات نموده و ذکر دیگر مالکین مشاع را نیز در ایجاب‌نامه ضروری می‌دانست.
بند ششم این ماده که می‌بایست در ایجاب‌نامه تصریح شود عبارت است از، تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن ملک، تحت هر عنوان دارند. این بند، ناظر به مقررات باب دوم قانون مدنی خصوصاً فصل دوم باب دوم، مشخصاً در خصوص حق انتفاع و حق ارتفاق می‌باشد.
حق انتفاع که می‌تواند در قالب عمری و یا رقبی و یا سکنی ظاهر شود و عبارت است از، آن که شخص بتواند از مالی که عین آن ملک دیگری است استفاده کنند. از مجموع مواد مربوط در قانون مدنی می‌توان حق داشتن مجرای فاضلاب یا آب باران، حق مرور و رفت و آمد، حق داشتن در و شبکه و ناودان را از مصادیق آن  دانست.[۱۶] طبیعی است که خریدار احتمالی باید بداند ملکی را که می‌خرد آیا افراد دیگری در آن حق ارتفاق و یا حق انتفاع دارند یا خیر؟ چرا که وجود این حق برای اشخاص می‌تواند محدودیت‌های فراوانی برای خریدار بوجود بیاورد که قانون‌گذار نیز به این امر واقف بوده و لزوم تصریح به این حقوق را در ایجاب نامه الزامی دانسته است.
بند هفتم این ماده که می‌بایست در ایجاب نامه تصریح ‌شود عبارت است از: