۲-۱-۵-۹-ضوابط ساخت کاربری مسکونی در بافت عادی
بافت عادی شامل سه “منطقه تراکمی” تراکم کم، تراکم متوسط و تراکم زیاد است . برای تراکمهای سه گانه فوق ابتدا “تراکم مبنا” تعریف شده است و متناسب با عرض معبر گروه بندی ثانویه اعمال گردیده است.
– تراکم مبنا حداقل تراکمی است که شهرداری بدون اخذ مبلغی بابت تراکم اضافی مجوز صادر می کند .
– تراکم سقف حداکثر تراکمی است که شهرداری با اخذ مبلغی متناسب با تفاضل تراکم اضافی و تراکم مبنا مجاز به صدور مجوز می‌باشد .
لازم به توضیح است که در دستور نقشه هم تراکم مبنا و هم تراکم سقف میبایست ذکر و تعریف شود تا از ابتدا متقاضی، تهیه نقشه را بر اساس انتخاب و امکان نهایی انجام دهد .
– ضوابط ساخت مسکونی در منطقه تراکم کم: در تراکم کم، تراکم مبنا ۱۰۰ % و تراکم سقف۱۲۰ % ، سطح اشغال ۶۰% و ۵۵ % و تعداد طبقات ۲و ۳ طبقه می‌باشد.
– ضوابط ساخت مسکونی در منطقه تراکم متوسط: در این منطقه متناسب با عرض معبر سه نوع تراکم موضعی معرفی شده است.
در شرایطی که عرض معبر از ۶ متر کمتر باشد، تراکم مبنا۱۰۰% ، تراکم سقف۱۱۰% ، سطح اشغال ۵۵ % و تعداد طبقات ۲ می‌باشد.
در شرایطی که عرض معبر از ۶متر تا کمتر از ۱۰ متر باشد، تراکم مبنا۱۲۰% ، تراکم سقف ۱۵۰% و تعداد طبقات تا ۳ طبقه است .
در شرایطی که عرض معبر ۱۰ متر و بیشتر باشد، تراکم مبنا۱۵۰% ، تراکم سقف۲۰۰% ، سطح اشغال ۵۰% و تعداد طبقات حداکثر ۴ طبقه می‌باشد .
– ضوابط ساخت مسکونی در منطقه تراکم زیاد: در منطقه تراکم زیاد متناسب با عرض معبر، تراکم تغییر می کند .
در شرایطی که عرض معبر کمتر از ۸ متر باشد، تراکم مبنا۱۲۰% ، تراکم سقف۱۶۵% ، سطح اشغال ۵۵% و حداکثر تعداد طبقات ۳ می‌باشد .
در شرایطی که عرض معبر از ۸ تا کمتر از ۲۰ متر باشد، تراکم مبنا۱۵۰% ، تراکم سقف۱۸۰% ، سطح اشغال ۵۵% و حداکثر تعداد طبقات ۴ می‌باشد .
در شرایطی که عرض معبر ۲۰ متر و بیشتر باشد، تراکم مبنا ۱۵۰% ، تراکم سقف ۲۲۰% و سطح اشغال ۵۰% و تعداد طبقات حداکثر ۶ طبقه است .
مفهوم مسکن
در صدههای اخیر، متناسب با تغییر انسان سنتی به انسان صنعتی، خانوادهای که در گذشته به صورت گسترده و فراتر از یک زوج و فرزندان بود، تحت تاثیر ایجابات زندگی صنعتی شهری دستخوش تغییر قرار گرفت. در این دوران خانوادهای پدید آمد مرکب از پدر، مادر و تعدادی فرزند، که اصطلاحاً خانواده هستهای نامیده شد و از حیاطی متفاوت با خانواده گذشته برخوردار گشت و الگوی مسکن او متاثر از شرایط جدید متفاوت گردید. بدین ترتیب انسان در حرکت از جامعه پیشا صنعتی به یک جامعه پسا صنعتی به ناچار شکل جدیدی از خانواده را تجربه کرد که مسکن به عنوان نماد و آئینه تمام نمای این تغییرات، باید توان پذیرش و ساماندهی تغییرات به وجود آمده را داشته باشد(پوردیهیمی، ۱۳۹۱، ۳).
در این دوران معماران تعاریف مختلفی از انسان و مسکن را مطرح کردند، و نیاز انسانها در محیط زندگی را سبب داشتن اندام یکسان و حرکات مشابه یکسان میدانستند، همچنین عقیده داشتند که رفتارهای اجتماعی انسانها با رشد آن ها تکامل پیدا کرده طبقات اجتماعیشان را مشخص می نماید(همان، ۵).
در این دیدگاه عملکردها و نیازها، الگوی مشخصی را به وجود می آورند که یک خانه را برای همه ملتها و همه اقلیمها پیشنهاد می کند. اما باید اذعان داشت که مسکن مقوله پیچیده است و به سادگی در قالب یک تعریف نمیگنجد، اما می‌توان اظهار داشت که مسکن باید نیازهای انسان را برآورده نماید. در سالهای اخیر دانشمندان مختلف برای نیازهای انسان تعریف‌ها و مدلهای متفاوتی ارائه داده اند، الکساندر لاتیون (lenighton,1957 ) تمایلات فطری انسان را مطرح می کند. اتکینسون هویت شخصی در هر مرحله از زندگی انسان را توضیح میدهد. مازلو نیازهای اساسی سلسله مراتبی را در پنج گروه معرفی می کند، و مسکن را سر پناهی میدانند که نیازهای انسان را مانند استراحت، خواب و. . . تامین نموده و او را در برابر عوامل نامناسب جوی و خطرات محیطی حفاظت می نماید (همان، ۵).
مسکن انسان پیوستگی نزدیکی با کیفیتهای زندگی انسانی دارد. کیفیتهایی مانند امنیت، تعامل با انسان‌های دیگر و یا جلوگیری از نفوذ ناخواسته افراد به درون زندگی. مسکن در مقایسه با دیگر محیطها، محیط زندگی دائمی انسان است و نسبت به سایر اماکن بیشترین زمان زندگی خود را در آن سپری می کند و بیشترین وابستگی را به آن پیدا می‌کند.
مفهوم مسکن علاوه بر محدوده فیزیکی واحد مسکونی کل محیط مسکونی را نیز در بر می‌گیرد که شامل کلیه خدمات و تسهیلات ضروری مورد نیاز برای خانواده مانند اشتغال، آموزش، خرید، بهداشت و تفریح نیز میگردد. در واقع تعریف و مفهوم عام مسکن یک واحد مسکونی نیست، بلکه محیط مسکونی را نیز در بر می‌گیرد. به عبارت دیگر مفهوم مسکن تنها یک سرپناه فیزیکی نیست و کلیه محیطهای مورد نیاز خانواده، یعنی خدمات و تسهیلات عمومی لازم برای زندگی را نیز شامل میگردد. این دیدگاه بر این موضوع تأکید دارد که شهر مانند هر موجود زنده از اجزایی تشکیل شده که اصلیترین عنصر در شکل گیری آن را می‌توان مسکن دانست(همان، ۶).
الگوهای خانه با توجه به رفتارهای جمعی
در گذشته خانهای که برای همه ملتها تجویز میگردید، فقط الگوی عام رفتار فیزیکی را مطرح میکرد در حالی که امروزه توجه به رفتارهای فرهنگی